“在未來的一段時間，我們還是會再減輕負債，因為要做完一些減負債，評級才有得升……”在8月24日的中期業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示。今年上半年，富力權(quán)益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標(biāo)的33.6%。同期，富力的凈負債率達到177%。

近期，房企進入中報發(fā)布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業(yè)績不及預(yù)期，一些企業(yè)出現(xiàn)銷售、利潤雙降。但進入二季度以來，市場加速恢復(fù)，疫情的影響逐漸消失。

但與往年相比，房企對待市場的態(tài)度顯得愈加“謙虛謹慎”，這主要源于監(jiān)管層在近期的一番表態(tài)。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，強調(diào)實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

在此之前，為控制房企有息債務(wù)的增長，監(jiān)管部門出臺新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”進行管理。種種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資“強監(jiān)管”，正在成為常態(tài)。

這也給剛從疫情中恢復(fù)、并試圖進一步擴張規(guī)模的房企帶來新的考驗。企業(yè)如何看待融資新規(guī)?下半年又將以何種策略應(yīng)對?很多答案都隱藏在中報里和表態(tài)中。

回款率明顯提升

疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響，集中體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)。

頭部房企中，今年上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%;凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創(chuàng)完成合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%;凈利潤增長約6.5%。保利實現(xiàn)銷售金額2245.4億元，同比下降11.1%，凈利潤微增。

相比之下，“第二梯隊”的一些房企實現(xiàn)了業(yè)績增長。如中海實現(xiàn)合約銷售額1720.1億元，同比增長4.2%;龍湖實現(xiàn)合同銷售1111.0億元，同比增長5.2%;世茂完成合約銷售額1104.8億元，同比增長10%。

過去三年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)罕見的“大牛市”，很多房企借此實現(xiàn)銷售規(guī)模的大幅攀升。其中，大中型房企的復(fù)合增長率普遍在30%-50%的水平。

今年以來，疫情一度使很多房企的銷售受挫，直到二季度才逐漸恢復(fù)。“基本上一個半月的時間是沒有銷售的。”中海地產(chǎn)行政總裁張智超說，這也造成了供貨的延后，以至于在疫情逐漸得到控制的6月，中海集中供貨和銷售，并于當(dāng)月實現(xiàn)了575.6億元的創(chuàng)紀錄銷售規(guī)模。

但并非所有房企都能穩(wěn)住銷售。在這輪疫情中，無論大型房企還是中小企業(yè)，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額1330.29億元，同比減少20.7%，合同銷售面積同比減少30.7%。同期，北辰置業(yè)的營業(yè)收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達到八成以上。

值得注意的是，在近年來不斷強調(diào)抓回款的情況下，房企的回款率普遍較好。上半年，碧桂園和綠地的回款率均達到驚人的95%。這也保證了企業(yè)在銷售額受到影響的情況下，銷售現(xiàn)金流不至于過度萎縮。

到7月19日，金茂的回款金額超過1000億元。其上半年實現(xiàn)合同銷售金額1028.7億元(同比增長31%)的情況下，實現(xiàn)銷售和回款雙雙突破千億。

盡管受疫情影響較大，但自二季度市場逐漸恢復(fù)以來，房企的信心也開始恢復(fù)。由于融資政策趨緊，多數(shù)企業(yè)更加信奉“銷售為王”的信條，并表示不會調(diào)整全年的銷售目標(biāo)。

張智超表示，下半年中海將積極地抓好供貨和銷售，作為重點供貨的階段，下半年的供貨要占到全年的61%。“下半年只要再不出現(xiàn)疫情重大反復(fù)、經(jīng)濟的重大狀況，公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標(biāo)。”

僅完成年度目標(biāo)33.6%的富力，也表示“銷售目標(biāo)1520億左右是不變的”。為達成這一目標(biāo)，富力將推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源。

“拿錯地是痛苦的事情”

實際上，房企加強銷售和回款，除了有保證現(xiàn)金流的考慮，還有降負債的目的。

對于新的融資管理政策，房企在公開解讀中，將其稱為一種規(guī)范。“這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價穩(wěn)定下來。我們認為這個措施是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進入健康狀態(tài)的這么一個舉措。”龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼說。

過去一年多來，很多房企通過債務(wù)置換，完成借新還舊，并實現(xiàn)負債率的下降。半年報中，很多企業(yè)的負債率低于去年同期。但以“三道紅線”為標(biāo)準，對融資進行“強監(jiān)管”的政策，仍然令企業(yè)意識到一個現(xiàn)實：要想繼續(xù)通過資金杠桿來實現(xiàn)發(fā)展，必須首先控制現(xiàn)有的債務(wù)水平。

天風(fēng)證券根據(jù)2019年財務(wù)數(shù)據(jù)，按照“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標(biāo)準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到“三道紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。

李思廉表示，“未來9個月，我們可能會在國內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過一半會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”雅居樂也聲稱，要將負債率控制在70%左右的合理水平。即便是負債率較低的中海和龍湖，也強調(diào)會繼續(xù)控制負債規(guī)模。

今年以來，隨著長效機制的試點繼續(xù)推進，房企普遍意識到樓市調(diào)控進入常態(tài)化的現(xiàn)實。如何在保證安全的前提下，實現(xiàn)規(guī)模和利潤的適度增長，成為企業(yè)的主要課題。對于此前通過高杠桿實現(xiàn)快速增長的房企來說，這一課題尤為嚴峻。

“我們所提到的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，要平衡好規(guī)模、利潤以及負債的三角關(guān)系，這是非常重要的課題。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈在業(yè)績會上表示。2015年至2018年，美的置業(yè)銷售復(fù)合增長率為73.8%，并在2019年邁入千億陣營。在完成規(guī)模發(fā)展后，美的置業(yè)把今年的經(jīng)營策略定位為“戰(zhàn)略鞏固年”。

其中，美的的拿地策略變得謹慎起來，公司仍會按照銷售回款的1/3拿地，但要盡量避免在高點出手。

這一策略不難理解。嚴厲的融資環(huán)境和激烈的市場競爭，使得房企的資金越來越“寶貴”，因此，前端投資的重要性大大提高。

近期，金科股份聯(lián)席總裁方明富在接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時表示，由于市場的容錯空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項目成敗的關(guān)鍵因素。“以前有做得不精細的地方，犯的一些錯誤，都可以通過市場來消化，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有空間。”

在業(yè)績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合并或其他產(chǎn)業(yè)方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”

關(guān)鍵詞： 房企2020中報觀察