三年前，西安開(kāi)啟購(gòu)房搖號(hào)，而今，開(kāi)發(fā)商拿地也要搖號(hào)了。

2021年4月6日，西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號(hào)宗地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過(guò)中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金輝等58家房企近十個(gè)小時(shí)、139輪的激烈爭(zhēng)奪后，在下午6點(diǎn)達(dá)到熔斷價(jià)格225080萬(wàn)元。根據(jù)之前的相關(guān)規(guī)定，該宗地宣布流拍，進(jìn)入搖號(hào)流程。

“為有效控制房?jī)r(jià)和地價(jià)，西咸新區(qū)作為近年來(lái)熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區(qū)，在土拍中設(shè)定熔斷機(jī)制的情況下又推出搖號(hào)措施，是為了確保土地價(jià)格不會(huì)被過(guò)分推高的舉措，對(duì)有效控制地價(jià)進(jìn)而管控房?jī)r(jià)是十分具體、直接而有效的措施。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

從土地端、金融端直接調(diào)控

近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)看點(diǎn)頗多。在剛剛過(guò)去的3月份，西安市三度加碼樓市調(diào)控，調(diào)控方式由監(jiān)管端和開(kāi)發(fā)端轉(zhuǎn)向土地端和金融端，尤其是3月30日出臺(tái)的新政，堪稱史上最嚴(yán)。而這背后，是為了抑制西安頻現(xiàn)的“萬(wàn)人搖”和房?jī)r(jià)、地價(jià)火熱。

這已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的注意，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)全國(guó)各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)110次。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以來(lái)，包括上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、成都和西安在內(nèi)的城市，均被主管部門調(diào)研督導(dǎo)。

“西安此次出臺(tái)新政，目的也是為了抑制火爆的樓市。”西安工程大學(xué)產(chǎn)業(yè)投資和研究中心主任王鐵山在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這次新政的一個(gè)明顯特征就是監(jiān)管調(diào)控由以前的開(kāi)發(fā)端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。

西安3月30日出臺(tái)的樓市新政明確指出，建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫(kù)存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

在需求方抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火的同時(shí)，西安也加強(qiáng)了住宅用地供應(yīng)：西安市商品住宅用地總供應(yīng)量年均增長(zhǎng)20%以上。

西安此次新政還明確提出，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人，不得參與土地競(jìng)拍。此外，西安將進(jìn)一步嚴(yán)格住房金融監(jiān)管，尤其是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控。

“在‘三條紅線’融資管控收緊壓力下，房企資金運(yùn)用將更加審慎。”《陜西房產(chǎn)》主編、陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張國(guó)政在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

“西安3月30日新政的核心和亮點(diǎn)是從土地端和金融端來(lái)直接調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，比以往的僅僅從需求端和監(jiān)管端的管控會(huì)更加直接和有力度，對(duì)于防止樓市過(guò)熱、降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都是十分必要的。”柏文喜稱。

開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)啟“搖號(hào)”時(shí)代

按照規(guī)則，西咸新區(qū)“熔斷”的宗地現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)時(shí)間定為網(wǎng)上掛牌結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)。這就意味著，最遲4月9日，在西安將出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“搖號(hào)”拿地的場(chǎng)景。

在此之前，能源金貿(mào)區(qū)出現(xiàn)的地王歷經(jīng)88輪競(jìng)價(jià)，最終以279%的溢價(jià)率成交。因此，為了避免競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高，西咸新區(qū)在出讓XXFX-XX02-40號(hào)宗地時(shí)，先是明確了熔斷價(jià)格，即價(jià)格達(dá)到規(guī)定上限后將暫停出讓。隨后，又對(duì)該宗地塊競(jìng)買做了補(bǔ)充說(shuō)明：競(jìng)買價(jià)格達(dá)到熔斷價(jià)格后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。這樣一來(lái)，算是以“熔斷+搖號(hào)”雙重機(jī)制遏制地價(jià)無(wú)序增長(zhǎng)。

“土拍采用搖號(hào)模式，意在從源頭上掐住原始供應(yīng)端的咽喉，剎住開(kāi)發(fā)商無(wú)限制拿地、無(wú)序擴(kuò)張的韁繩。”張國(guó)政表示，“土拍搖號(hào)”在國(guó)內(nèi)其他城市已經(jīng)有數(shù)年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這在西安土拍市場(chǎng)上尚屬首次。

在王鐵山看來(lái)，開(kāi)發(fā)商首次搖號(hào)出現(xiàn)在肩負(fù)著創(chuàng)新城市發(fā)展任務(wù)的國(guó)家級(jí)新區(qū)西咸新區(qū)，或許有某種特殊的意義，“在新區(qū)先行先試，如果起到一定的效果，可能會(huì)根據(jù)情況進(jìn)一步推廣。”

“如同當(dāng)初購(gòu)房搖號(hào)時(shí)，人們有對(duì)操作公正性公平性的擔(dān)一樣，拿地?fù)u號(hào)也會(huì)讓人存在某些擔(dān)憂。同時(shí)，拿地?fù)u號(hào)的實(shí)際效果究竟如何，還需要在細(xì)節(jié)上不斷完善。”王鐵山表示，其他一些城市的成功經(jīng)驗(yàn)也可以很好地參照借鑒。

“總之，要釋放‘人、房、地、錢’生產(chǎn)要素市場(chǎng)活力，打好‘人、房、地、錢’政策工具組合拳，讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控‘兩只手’形成合力，保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，以更好地滿足人民群眾對(duì)多層次住房需求的美好向往。”張國(guó)政表示。

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