(原標(biāo)題：中國(guó)買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)泰國(guó)樓市實(shí)錄： 買房養(yǎng)老、度假 供應(yīng)過(guò)剩曼谷樓市或現(xiàn)拐點(diǎn))

特約撰稿 朱麗娜 香港報(bào)道

陽(yáng)光海灘、民風(fēng)淳樸、生活舒適，這些都是吸引陳芳(化名)在曼谷買房養(yǎng)老的主要因素。

“北京的房?jī)r(jià)太貴，70萬(wàn)(元)連市中心的一個(gè)廁所都買不到，但在曼谷可以買到一個(gè)精裝修拎包入住的公寓，而且周圍的各項(xiàng)生活配套都十分齊全，生活成本也很低。”已步入退休年齡的陳芳向本報(bào)記者坦言。

兩年前，她因工作原因經(jīng)常往返曼谷，被當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境所吸引，便決定在曼谷市中心以70萬(wàn)元購(gòu)買了一個(gè)實(shí)用面積為27平方米的公寓。“這個(gè)公寓托管給物業(yè)管理公司，每個(gè)月租金大約1.5萬(wàn)泰銖(約3000元)，租期空檔我會(huì)和家人過(guò)來(lái)度假住上一段時(shí)間。”

當(dāng)時(shí)陳芳的這個(gè)決定在很多人看來(lái)十分大膽，“我當(dāng)時(shí)買的時(shí)候，人在北京，并沒(méi)有去當(dāng)?shù)乜捶浚皇强吹椒慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)在朋友圈發(fā)的照片覺得很滿意就拍板了。十天后，我就飛去曼谷簽了合同，完成了交易。”

隨著在曼谷停留的時(shí)間越長(zhǎng)，她越發(fā)愛上了這個(gè)城市。去年一年，她相繼在曼谷投資了兩套公寓，一套實(shí)用面積達(dá)到39平方米，位于曼谷CBD中心，售價(jià)650萬(wàn)泰銖;另一套毗鄰安努(On Nut)空鐵站的30平米公寓，售價(jià)為500萬(wàn)泰銖，“計(jì)劃是兩套出租，一套面積稍大的可以和家人自住，比如北京冬天天寒地凍，空氣差的時(shí)候，可以過(guò)來(lái)住一段時(shí)間。”

根據(jù)泰國(guó)法律規(guī)定，年滿50歲的外國(guó)人可以申請(qǐng)長(zhǎng)時(shí)間居留泰國(guó)的養(yǎng)老簽證。高品質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)和實(shí)惠的價(jià)格也讓陳芳更加堅(jiān)定了在泰國(guó)養(yǎng)老的決心。她回想起去年冬天，丈夫因頭暈去當(dāng)?shù)氐母叨怂搅⑨t(yī)院，在經(jīng)過(guò)一輪詳細(xì)的檢查后，她收到的賬單只有200多元。

凈租金回報(bào)最高達(dá)8%

“目前曼谷市中心的住宅租金凈回報(bào)率約為4%，一些潛力較大的區(qū)域可以達(dá)到8%左右。通常中國(guó)買家會(huì)把房子托管給物業(yè)公司，一次簽12個(gè)月的租約，支付給物業(yè)公司1個(gè)月的租金。”東南亞最大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)IQI泰國(guó)經(jīng)紀(jì)人郭浩杰向記者表示。

同時(shí)，她指出，以曼谷為例，由于土地私有，近10年以來(lái)每年曼谷的房?jī)r(jià)保持5%-10%的漲幅，“而且泰國(guó)的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)貥鞘腥蕴幱谄鸩诫A段，對(duì)外國(guó)買家并無(wú)太多的限制措施。目前在曼谷購(gòu)房的中國(guó)買家有些是阿里巴巴、京東這類高科技公司的外派人員，有些則是在當(dāng)?shù)刈鲆恍┏隹谥袊?guó)的生意，包括乳膠床墊等”。

2019年第二季度，居外網(wǎng)錄得的中國(guó)買家對(duì)泰國(guó)住宅的詢盤量依然同比激增74.2%。泰國(guó)已經(jīng)超越日本、澳大利亞和美國(guó)，成為最受中國(guó)買家歡迎的海外置業(yè)目的地。其中，首都曼谷最受中國(guó)買家的青睞，其次為清邁、芭提雅等熱門度假勝地。

“相比選擇美國(guó)、澳洲等熱門投資區(qū)域的投資者而言，中國(guó)買家對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)感興趣而且購(gòu)房需求居高不下的推動(dòng)因素并不陌生，主要來(lái)自教育、醫(yī)療、生活方式、價(jià)格、娛樂(lè)、投資等各方面。”居外網(wǎng)董事會(huì)執(zhí)行主席Georg Chmiel表示。

根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在泰國(guó)以實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)而購(gòu)房的比例相比其他國(guó)家高出21%，用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%，而以“退休養(yǎng)老”為目的的比例則高出達(dá)189%。

對(duì)中國(guó)買家來(lái)說(shuō)，合理的價(jià)格也是讓他們對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)生興趣的重要因素。居外網(wǎng)數(shù)據(jù)表明，2018年，中國(guó)買家在全球范圍內(nèi)咨詢房產(chǎn)的價(jià)格中位數(shù)為30.8萬(wàn)美元(約950萬(wàn)泰銖)，其中，大部分買家關(guān)注的是總價(jià)在25萬(wàn)美元(約770萬(wàn)泰銖)左右的房產(chǎn)。因此，泰國(guó)很適合對(duì)房產(chǎn)總價(jià)很敏感的中國(guó)買家，目前泰國(guó)尚未售出的新房平均價(jià)格僅為90146美元。

據(jù)郭浩杰透露，目前在泰國(guó)買房的中國(guó)人90%以上都是購(gòu)買開放式或者一房的小面積公寓，總價(jià)在60萬(wàn)-120萬(wàn)元左右，“一些靠近地鐵站、周圍配套便利的公寓，基本入住率在85%以上，出租較為容易”。

90后買家尋覓度假屋

事實(shí)上，2010年之前，整個(gè)泰國(guó)幾乎沒(méi)有中國(guó)購(gòu)房者的身影，而近幾年，當(dāng)?shù)刂袊?guó)買房者的數(shù)量幾乎呈“爆炸式”增長(zhǎng)。

“之前泰國(guó)房產(chǎn)的主要買家來(lái)自日本、韓國(guó)、俄羅斯。泰國(guó)自2013年對(duì)中國(guó)游客開放落地簽，很多中國(guó)游客開始在泰國(guó)進(jìn)行深度游，更多地了解當(dāng)?shù)氐纳睿c當(dāng)?shù)厝私煌?，從而產(chǎn)生在當(dāng)?shù)刭I房的念頭。很多俄羅斯買家當(dāng)時(shí)在芭提雅低價(jià)甩賣了一些房子，出現(xiàn)了第一波中國(guó)買家涌入的熱潮。”她說(shuō)道。

郭浩杰2007年已經(jīng)移居曼谷，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展自己的事業(yè)，并且舉家移居泰國(guó)。在她看來(lái)，泰國(guó)當(dāng)?shù)鼐用翊蠖夹叛龇鸾蹋瑢?duì)外國(guó)人比較包容、開放，“他們認(rèn)為有錢人是前世的福報(bào)，而并沒(méi)有所謂的‘仇富’心理，而且對(duì)于絕大多數(shù)本地人而言，他們只要努力工作，實(shí)現(xiàn)置業(yè)并不困難。”

90后的小琪(化名)在去年的一次泰國(guó)之旅后，便下定決心要在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一個(gè)度假屋。“我想要一個(gè)早上起來(lái)可以鍛煉，晚上回來(lái)可以去游泳，氛圍寧?kù)o的地方。曼谷房?jī)r(jià)合理，還能有租金回報(bào)。”

花了3個(gè)月時(shí)間，小琪終于在BTS沿線Phrom Phong站附近選定了一個(gè)面積30平米的二手房公寓，總價(jià)120萬(wàn)泰銖。這個(gè)小公寓雖然面積不大，但配套卻絲毫不輸五星級(jí)酒店，泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿房一應(yīng)俱全。

從選房看房到考察周邊環(huán)境、外加試住，到之后的訂房、簽約，她前后共飛了四次泰國(guó)。小琪終于過(guò)上了理想中的“不用為了房子而奔波的生活”，“我現(xiàn)在隔一段時(shí)間就飛過(guò)去休個(gè)小假期，不住的時(shí)候就把房子交給當(dāng)?shù)氐闹薪樽鞫套?。這里除了生活十分便利，還有豐富的美食，豐儉由人”。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去12個(gè)月，泰銖兌人民幣的匯率上升了9.9%，但由于價(jià)格下跌所產(chǎn)生的緩沖作用，匯率增長(zhǎng)似乎并未減退中國(guó)買家的入市熱情。

機(jī)構(gòu)預(yù)警曼谷樓市降溫

作為國(guó)際大都會(huì)，曼谷1100萬(wàn)長(zhǎng)住人口中有超過(guò)300萬(wàn)的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對(duì)曼谷趨之若鶩。根據(jù)世邦魏理仕今年4月發(fā)布的2019年全球生活報(bào)告顯示，在曼谷購(gòu)買一杯咖啡的價(jià)格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳飽餐一頓只需花費(fèi)26美元，高檔住宅的價(jià)格約為45.5萬(wàn)美元，過(guò)去10年每年的房?jī)r(jià)漲幅為3.2%。

郭浩杰表示，目前曼谷樓市外國(guó)買家的占比約為30%。數(shù)據(jù)顯示，今年曼谷地區(qū)的海外外派人員數(shù)量首次突破9萬(wàn)大關(guān)，同比增加2.8%。其中，日本外派人員的數(shù)量達(dá)到3.4萬(wàn)人，占比約19%，位居首位;中國(guó)外派人員的數(shù)量則達(dá)到2.7萬(wàn)人左右。這些外派人員最鐘情的居住區(qū)域?yàn)樗乩ひ?Sukhumvit )。

由于近年來(lái)公寓供應(yīng)不斷增加，多個(gè)不同機(jī)構(gòu)均發(fā)出警示，認(rèn)為曼谷樓市將出現(xiàn)一定程度的降溫。根據(jù)萊坊(Knight Frank)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年曼谷新增公寓供應(yīng)量創(chuàng)下10年來(lái)的新高，共計(jì)約65000套，較2017年增長(zhǎng)11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計(jì)供應(yīng)量已達(dá)到約50萬(wàn)套。

世邦魏理仕(CBRE)則預(yù)測(cè)，今年第二季度，曼谷正在興建中的公寓達(dá)到3.35萬(wàn)套，環(huán)比增加10%，同比則上升10.3%。

該機(jī)構(gòu)表示，由于供應(yīng)不斷增加，曼谷房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所放緩。雖然曼谷市中心地價(jià)上升及黃金地段的永久業(yè)權(quán)土地稀缺，土地競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，但由于政府推出樓市新政，以及2020年新曼谷城市計(jì)劃開始，不少地產(chǎn)開發(fā)商要重新評(píng)估情況，銷售活動(dòng)也明顯減慢。

根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告顯示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建設(shè)中的高端公寓樓的售價(jià)已經(jīng)下調(diào)至每平米26.7萬(wàn)泰銖，同比下跌2.3%，并指出部分開發(fā)商甚至對(duì)完工的樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，然而，由于土地價(jià)格堅(jiān)挺，整體曼谷市中心地段的住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)。

開發(fā)商降價(jià)促銷

今年4月起，泰國(guó)政府進(jìn)一步收緊按揭貸款，如果首套房售價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)泰銖，或房屋估值超過(guò)1000萬(wàn)泰銖，按揭成數(shù)限制由以往的90%降低至80%;2套房最高只可貸80%;兩套以上或更多的買家，最高貸款上限僅為70%。同時(shí)，泰國(guó)銀行將貸款利率由1.5%上調(diào)至1.75%。此舉無(wú)疑將抑制本地買家以及部分投資需求。

郭浩杰指出，由于泰國(guó)政府今年提高按揭貸款利率、首付成數(shù)等新政，在新政正式實(shí)施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國(guó)本土買家房產(chǎn)交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達(dá)全年最高，僅大曼谷地區(qū)就售出5.6萬(wàn)套，成交額同比增長(zhǎng)將近40%。今年上半年，泰國(guó)大型開發(fā)商的策略主要是去庫(kù)存，同時(shí)推遲新項(xiàng)目的開盤。

“今年第二、三季度，本地購(gòu)買力暫時(shí)低迷。這意味著此時(shí)是買方市場(chǎng)，有充分議價(jià)權(quán)，而開發(fā)商為了清貨也愿意給出優(yōu)惠，是海外買家入市的好時(shí)機(jī)。泰國(guó)政府每4年調(diào)整一次土地價(jià)格，加上新土地稅法將于2020年1月1日起實(shí)施，將對(duì)不開發(fā)/利用的土地征收空置稅，所以預(yù)計(jì)2020年全泰國(guó)地價(jià)會(huì)同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運(yùn)沿線的地價(jià)更將呈直線上升趨勢(shì)。”她表示。

今年8月中，泰國(guó)最大的上市房地產(chǎn)商Pruksa Holding表示，自泰國(guó)政府4月1日推出一系列新政以來(lái)，泰國(guó)樓市出現(xiàn)明顯放緩的跡象，因此公司宣布今年推出的新項(xiàng)目將由55個(gè)減少至40個(gè)。

根據(jù)Pruksa Holding的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前三季度，大曼谷地區(qū)的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖，其中公寓市場(chǎng)的整體規(guī)模則同比大跌28%至1600億泰銖，成交量則同比減少22%至4.25萬(wàn)套。

“受到限貸和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等負(fù)面因素的影響，今年各大房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)一定的業(yè)績(jī)倒退，我們公司今年本來(lái)要推三個(gè)新的公寓項(xiàng)目，全部推遲到明年再開盤。”郭浩杰坦言。

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