原標(biāo)題：樓市振蕩向下

金秋十月，樓市暗淡。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假樓市整體平穩(wěn)，并逐漸出現(xiàn)繼續(xù)回落現(xiàn)象，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，暫時(shí)無法看到市場(chǎng)全面數(shù)據(jù)，但整體看，國(guó)慶期間大部分城市網(wǎng)簽暫停。

從典型城市網(wǎng)簽量看，北京新建住宅國(guó)慶前6天網(wǎng)簽29套，二手房住宅網(wǎng)簽35套，10月7日，二手房13套(2018年10月7日7套)，與2018年相比有漲有跌。

國(guó)慶期間，上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全市二手房新增掛牌7509套，是下半年以來掛牌新增量最低的一周，比去年同期減少21.3%。并且從一些門店來訪情況看，來客量也出現(xiàn)明顯下滑。

市場(chǎng)成交量下降，也伴隨著房企促銷及土地市場(chǎng)的下滑。很多房企在國(guó)慶期間展開了新一輪促銷，如世茂、金科等推出首付分期優(yōu)惠，希望鎖定客源;華夏幸福(28.140,0.24,0.86%)采用首付付款條件優(yōu)惠活動(dòng)，加速回現(xiàn);雅居樂、金地、金茂等在南通和徐州項(xiàng)目上給予價(jià)格優(yōu)惠;新力、禹洲、中駿、金輝、融信、融創(chuàng)等在南昌、鄭州項(xiàng)目均出現(xiàn)優(yōu)惠促銷。

此時(shí)，二三線城市市場(chǎng)已有變化，房企在保業(yè)績(jī)而換倉上已展開動(dòng)作。反觀熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)，向下趨勢(shì)有跡可循。10月10日，南京主城有8幅地塊集中出讓，其中，南部新城一幅住宅地塊爆冷，被南京交通投資置業(yè)有限公司以底價(jià)8.1億競(jìng)得，樓面地價(jià)16597元/平方米。這幅地塊相比今年7月金茂所拍地塊，地價(jià)下降了近1.3萬元/平方米。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從最近市場(chǎng)看，部分城市降溫已開始出現(xiàn)，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)，均出現(xiàn)降價(jià)促銷。除深圳外，大部分熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)了小陽春繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。

整體看，一二線城市，9月樓市成交量環(huán)比8月均無明顯上漲，樓市告別金九。北京、南京、深圳、寧波、福州等城市的庫存都有不同程度上升。

實(shí)際上，樓市已經(jīng)多年沒有金九銀十，2019年以來，房?jī)r(jià)下降出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的擴(kuò)散。熱點(diǎn)城市逐漸下行，購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

成交量不容樂觀

國(guó)慶期間，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了上海部分區(qū)域市場(chǎng)。中介小劉(化名)透露，近期買家來電咨詢的不多，但賣家卻不斷增加。

這或許為膠著的成交打開一條縫隙。小劉跟了好幾年的一名客戶，在2016年上海樓市處于高位時(shí)買入嘉定新城一手房，精裝修3房大戶型，最近以500多萬出售，算上各種稅費(fèi)虧損約30萬。

來自上海中原地產(chǎn)的反饋，賣家掛牌價(jià)格仍以市場(chǎng)價(jià)為主，部分心態(tài)比較平和的會(huì)主動(dòng)下調(diào)1-2個(gè)點(diǎn)掛牌，以增加看房量，促進(jìn)成交。目前，議價(jià)范圍仍維持在3%-5%左右，一些品質(zhì)較好的房源在價(jià)格讓步下，容易快速達(dá)成交易。

相比之下，剛需房源掛牌量?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，但一些高總價(jià)房源尤其是總價(jià)過千萬的仍有不少壓力。比如嘉里華庭中區(qū)140平方的一套帶車位房源。9月中旬掛牌1300萬左右，現(xiàn)

在降了50萬，只比近期成交的一套低層房源總價(jià)高了30萬。

新建商品房市場(chǎng)，由于網(wǎng)上房地產(chǎn)系統(tǒng)調(diào)整，十一期間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有所滯后。雖然沒有數(shù)據(jù)直接反映，但中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)表現(xiàn)依然有據(jù)可尋。尤其是市場(chǎng)分化依然明顯，今年以來，上海市區(qū)盤去化略優(yōu)于郊區(qū)項(xiàng)目，近期樓盤表現(xiàn)不一。

比如寶山某項(xiàng)目喊出了購(gòu)房送寶馬5系，此外，國(guó)慶假期認(rèn)購(gòu)指定房源就送華為最新款手機(jī)，營(yíng)銷活動(dòng)賺足眼球。

十一長(zhǎng)假成交縮水，一方面是慣例，不少客戶出去游玩，對(duì)樓市的關(guān)注度下降，加上當(dāng)前樓市穩(wěn)定，買家沒有入市急迫感;另一方面，國(guó)慶前兩天天氣不佳，某種程度上也影響看房計(jì)劃，對(duì)成交有一定影響。此外，基于9月新盤供應(yīng)量猛增，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也比較明顯，越是市中心區(qū)域，和周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象越明顯，分流客戶的同時(shí)也給區(qū)域內(nèi)成交帶來壓力。

盧文曦指出，長(zhǎng)假市場(chǎng)能顯示出當(dāng)前市場(chǎng)心態(tài)，一些去化不佳的項(xiàng)目為完成銷售指標(biāo)加大營(yíng)銷力度，而沒有后續(xù)壓力的樓盤則放緩腳步。最重要的是，隨著上半年一批需求集中釋放后，新增需求的接續(xù)，成為制約成交的阻礙。本質(zhì)上，上海調(diào)控政策并未發(fā)生改變，因此市場(chǎng)需求受到抑制。雖然當(dāng)前二手房容易達(dá)成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)一般，也會(huì)使信心受挫，預(yù)計(jì)10月成交仍是震蕩下行格局。

此前，由于限購(gòu)放松而大熱的臨港板塊，也陷入瓶頸，中介張沖(化名)透露，由于此前不少樓盤對(duì)客戶承諾先交定金，等具體細(xì)則下來可網(wǎng)簽，而如今細(xì)則一直未出，該板塊成交也面臨下滑。

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾指出，10月8日起房貸利率變化對(duì)市場(chǎng)的影響有限，一是因?yàn)閷?duì)月供金額影響不大，二是在目前房住不炒的方針政策引導(dǎo)下，市場(chǎng)以穩(wěn)為主，尚不存在造成巨大波動(dòng)的因素。從累計(jì)銷售同比來看，維持在50%，向下趨勢(shì)“似乎”暫時(shí)止住。

“金九銀十”不再

張大偉認(rèn)為，每年備受關(guān)注的樓市“金九銀十”，因?yàn)樵跉v史上曾經(jīng)9-10月占據(jù)了全年樓市最重要的比例，但隨著氣候變化，混凝土對(duì)溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)周期的影響遠(yuǎn)大于購(gòu)房者自發(fā)行為。另外10月份的長(zhǎng)假，也使得一二線城市很難再有明顯的購(gòu)房潮。

綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-9月熱點(diǎn)一二線城市的新建住宅成交量因?yàn)樾￡柎撼霈F(xiàn)輕微上行，22個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)住宅簽約113.1萬套，相比2018年同期的112萬套輕微上漲2.8%。22個(gè)城市里前9個(gè)月有13個(gè)城市同比上漲，其中，北京前9個(gè)月簽約住宅2.7萬套因?yàn)橄薷?jìng)房供應(yīng)增加，相比2018年同期的1.5萬套上漲了76%。

張大偉指出，2019年春節(jié)后的小陽春，因?yàn)楹罄m(xù)各種政策加碼影響，在三季度逐漸退燒。加上樓市調(diào)控重壓，信貸收緊，特別是對(duì)10月8日新的LPR計(jì)算利率方法的關(guān)注，使得最近市場(chǎng)再次觀望。

調(diào)控密集也導(dǎo)致樓市逐漸趨穩(wěn)：2018年前9個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控385次。從調(diào)控政策密集程度看，2019年前9個(gè)月合計(jì)415次調(diào)控，平均每個(gè)工作日有2次以上調(diào)控，刷新了歷史紀(jì)錄。2019年是房地產(chǎn)政策最密集的年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在2019年密集提及，累計(jì)看，中央各部委在2019年累計(jì)已經(jīng)發(fā)布過25次講話或政策，要求防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

雖然當(dāng)下房?jī)r(jià)上行城市依然較多，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)跡象，調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭出現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入賣不完時(shí)代，一二線城市的土地成交平均溢價(jià)率跌至近2年最低點(diǎn)。市場(chǎng)上底價(jià)成交成為主流。業(yè)內(nèi)人士指出，后市走勢(shì)如何，主要看10月8日的各地信貸報(bào)價(jià)情況，以及10月20日的LPR定價(jià)。

近期，二線城市一二手房市場(chǎng)成交差異化明顯，房企也在積極換倉過程中推出降價(jià)促銷策略。興業(yè)、中泰等多家券商統(tǒng)計(jì)，廈門熱度延續(xù)，蘇州5月11日調(diào)控加碼，成交數(shù)據(jù)近期逐漸走弱。廈門二手房成交套數(shù)，國(guó)慶前一周同比增加40%，環(huán)比增加15%，九月以來累計(jì)同比增加42%，年初至今累計(jì)同比增加163%。

蘇州國(guó)慶前一周(下同)同比減少11%，環(huán)比增加13%，九月以來累計(jì)同比減少21%，年初至今累計(jì)同比增加32%。

成都、南京持續(xù)回暖，杭州近期開始走強(qiáng)。二手房成交套數(shù)，成都同比增加34%，環(huán)比增加36%，九月以來累計(jì)同比增加18%，年初至今累計(jì)同比增加36%;南京同比增加129%，環(huán)比增加23%，九月以來累計(jì)同比增加73%，年初至今累計(jì)同比增加24%。杭州同比增加81%，環(huán)比增加31%，九月以來累計(jì)同比增加36%，年初至今累計(jì)同比減少11%。

同策咨詢研報(bào)顯示，國(guó)慶期間，主要一二線城市中的南昌、鄭州，主要三四線城市中的南通、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、徐州等城市，有房企項(xiàng)目出現(xiàn)較大價(jià)格優(yōu)惠，其他城市優(yōu)惠力度普遍較小，武漢由于政府管制原因，基本沒有出現(xiàn)較大的促銷活動(dòng)。

部分房企對(duì)于戰(zhàn)略性退出城市或區(qū)域，一般采取大幅降價(jià)清倉策略，比如某頭部房企9月中因桂林項(xiàng)目大幅降價(jià)而被當(dāng)?shù)卣畷壕弬浒浮?/p>

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