嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，使得房企融資在波動(dòng)起伏中逐漸吃緊。如何尋求多元化的融資渠道，成為擺在房企面前棘手的問(wèn)題。

時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州

在經(jīng)歷了年初的寬松期后，房企的融資再度迎來(lái)收緊。

“進(jìn)入2019年以來(lái)，隨著貨幣寬松，房企融資逐漸改善，一季度呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，然而從4月份開(kāi)始，金融機(jī)構(gòu)違規(guī)向房地產(chǎn)市場(chǎng)輸血的情況頻發(fā)，以及高溢價(jià)地塊的集中出現(xiàn)，5月房企的融資環(huán)境開(kāi)始有所收緊。”同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，并描述了上半年融資市場(chǎng)的主要特征。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環(huán)比則增長(zhǎng)了16.4%。

其中，一季度融資額達(dá)到2016年以來(lái)的峰值，同比增長(zhǎng)15.6%;二季度的融資總量大幅減少，達(dá)到近兩年以來(lái)的較低值，這也使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

進(jìn)入下半年后，融資市場(chǎng)的收緊態(tài)勢(shì)是否還會(huì)持續(xù)?在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，三季度還會(huì)呈現(xiàn)階段性收緊，四季度會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況延續(xù)收緊或稍顯寬松。

嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，使得房企融資在波動(dòng)起伏中逐漸吃緊。如何尋求多元化的融資渠道，成為擺在房企面前棘手的問(wèn)題。

融資收緊

先松后緊，上半年房企融資的分水嶺出現(xiàn)在5月。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。文件中已經(jīng)明確申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。

5月底，融資收緊的信號(hào)再度釋放。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，部分房企因拿地激進(jìn)，監(jiān)管部門(mén)將收緊其公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。盡管在名單中的部分企業(yè)如招商蛇口以及金地都向時(shí)代周報(bào)記者否認(rèn)此事，但房企市場(chǎng)化融資途徑愈發(fā)困難已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在所有的融資渠道中，公司債是企業(yè)最為看重的方式之一，但其銷(xiāo)售市場(chǎng)并不樂(lè)觀。

“嚴(yán)格監(jiān)管之后，債券承銷(xiāo)受到的影響很大，很難賣(mài)出去，除此之外，私募基金這一塊基本上都不允許備案了。”一位從事債券融資的相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)表示。

“我們發(fā)債做了幾年都沒(méi)做起來(lái)，主要是由于發(fā)債政策經(jīng)常變化，除此之外，還需評(píng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，對(duì)民企而言，只有資質(zhì)較高才好賣(mài)得出去。”一位廣州本地房企融資人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，其所在公司融資主要還是依靠銀行開(kāi)發(fā)貸款。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)貸的融資狀況也并不理想。

一名招行負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者：“在招行深圳分行已經(jīng)很少做開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)了，房地產(chǎn)行業(yè)都是收緊的，需要看企業(yè)資質(zhì)，除了萬(wàn)科、中海這樣級(jí)別的可以，其余的房企總行都不批。”

房企融資另一項(xiàng)重要渠道，信托資金也受到嚴(yán)控。

一位信托公司內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，為了堅(jiān)持“房住不炒”，近期銀保監(jiān)會(huì)約談部分信托公司要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模。

該人士表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模不超過(guò)6月底的規(guī)模，已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行，未備案一律暫停，地產(chǎn)公司并購(gòu)類(lèi)也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，全部暫停。城市更新類(lèi)項(xiàng)目、房企供應(yīng)鏈金融等暫不受影響。

對(duì)于房地產(chǎn)違規(guī)融資的行為，監(jiān)管層也采取嚴(yán)厲的態(tài)度。

5月以來(lái)，上海銀保監(jiān)局、山東銀保監(jiān)局分別對(duì)違規(guī)向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供融資的行為開(kāi)出相應(yīng)的罰單。

此外，房企的融資成本也在不斷增加。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)， 2019年上半年房企債券類(lèi)融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個(gè)百分點(diǎn)。境外發(fā)債的成本8.34%，較于2018年全年上升了1.19個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，除了融資收緊之外，讓諸多房企倍感壓力的還包括，即將兌付的債務(wù)壓力、持續(xù)下行的銷(xiāo)售市場(chǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券期限在3?7年間，2019年房企迎來(lái)償債高峰期，上半年到期債券為2108億元，是2018年全年到期債券的93%。

債務(wù)到期的壓力較大，數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到2020年下半年2021年上半年，償債壓力進(jìn)一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣。而大部分房企不得不再次舉債償還舊債。

尋求新融資渠道

房企也在不斷調(diào)整自己的融資策略。隨著近期國(guó)內(nèi)融資收緊，境外融資成為今年上半年房企融資的關(guān)鍵詞。

根據(jù)中指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，房企海外債發(fā)行約2615億元，規(guī)模較去年下半年增長(zhǎng)近一倍。

而同策資管發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月成為關(guān)鍵一月，該月外幣融資總額224.62億元，占比36.73%，環(huán)比5月外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。

其中，中南建設(shè)、雅居樂(lè)、藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶、融信中國(guó)等房企都紛紛在6月份宣布完成發(fā)行美元債。值得注意的是，境外債擁有較高融資利率，華南城、中南建設(shè)、正榮集團(tuán)在6月發(fā)行的票面利率均在10%以上。若算上綜合融資費(fèi)用，實(shí)際成本還將更高。

對(duì)于仍處于債務(wù)集中償還期的房企而言，境外融資無(wú)法滿足全部融資需求，在此背景下，股權(quán)融資悄然興起。

根據(jù)同策資管數(shù)據(jù)，今年上半年，股權(quán)融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監(jiān)測(cè)的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元(占比11.23%)，絕對(duì)值及占比雙升。同德資產(chǎn)的一名內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者坦言，“公開(kāi)融資基本上已經(jīng)停掉了，相關(guān)部門(mén)基本都解散了，集團(tuán)已經(jīng)轉(zhuǎn)向做股權(quán)投資了。”

發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量明顯增加，今年以來(lái)，泰禾、陽(yáng)光100、建業(yè)、泛海、粵泰股份等30余家中小房均選擇出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)進(jìn)行“補(bǔ)血”，其中泰禾集團(tuán)，已連續(xù)三月不斷出讓項(xiàng)目公司股份。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露的信息統(tǒng)計(jì)，1?5月涉及房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有7宗，而6月就有14宗。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，通過(guò)股權(quán)配售實(shí)現(xiàn)融資的房企也不在少數(shù)。

今年4月，萬(wàn)科以每股29.68港元的價(jià)格發(fā)行26299.1萬(wàn)新H股，共籌集約77.8億港元，用于償還集團(tuán)境外債務(wù)性融資。

在同一個(gè)月，時(shí)代中國(guó)也宣布，擬以每股14.54港元的價(jià)格配售1.08億股股份，所得款項(xiàng)凈額約為15.53億港元，公司擬將有關(guān)所得款項(xiàng)凈額用作公司發(fā)展及一般營(yíng)運(yùn)資金。

在國(guó)內(nèi)融資愈發(fā)艱難之時(shí)，越來(lái)越多中小房企正試圖叩開(kāi)港股大門(mén)以緩解資金饑渴。

5月24日，新力控股向港交所遞交了上市申請(qǐng);4月，匯景控股有限公司也向港交所遞交IPO申請(qǐng)。其中，德信中國(guó)、銀城國(guó)際控股于一季度成功上市，而海倫堡、中梁控股、奧山控股和萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際在招股書(shū) “失效”后重新遞交了上市申請(qǐng)。截至2019年上半年，在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股、新力控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際等6家公司。

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