分拆中原建業(yè)(09982.HK)上市后，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)業(yè)績穩(wěn)步增長，增幅繼續(xù)領(lǐng)跑河南房地產(chǎn)行業(yè)。

8月18日，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”)發(fā)布上半年財(cái)報(bào)顯示，其上半年?duì)I收203.57億元，同比上升56.4%;期內(nèi)溢利為10.25億元，同比上升30.4%;權(quán)益持有人應(yīng)占溢利為7.29億元，同比上升0.3%。

“手中有糧，心中不慌”。截至2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米，同比增長6.8%;未來預(yù)計(jì)總可售貨值超2000億。

2021年下半年，建業(yè)將以“由縣到省、由近及遠(yuǎn)”為原則，充分發(fā)揮合作方資源、管理半徑優(yōu)勢，儲備省外意向項(xiàng)目。

同時，建業(yè)地產(chǎn)資金鏈運(yùn)行情況保持穩(wěn)定，隨著有息負(fù)債持續(xù)降低，長短債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，建業(yè)地產(chǎn)有望至2023年實(shí)現(xiàn)三道紅線全面“返綠”。

業(yè)績穩(wěn)增，領(lǐng)跑河南房地產(chǎn)市場

今年5月，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森，將建業(yè)地產(chǎn)旗下的代建板塊中原建業(yè)分拆上市，成為建業(yè)系第四個上市平臺。

2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營上持續(xù)突破，保持了穩(wěn)步增長。其中銷售金額達(dá)到310.5億元，復(fù)合增長達(dá)6.0%，同比增長3.5%;銷售面積405.2萬平方米，復(fù)合增長2.9%，同比增長9.9%，成為河南區(qū)域房地產(chǎn)市場內(nèi)銷售金額與銷售面積的“雙料冠軍”。按合同銷售金額計(jì)算，建業(yè)地產(chǎn)2021年上半年在河南省市場占有率為7.3%。

作為一家綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)收入結(jié)構(gòu)多元化。物業(yè)銷售是最主要的收入來源，為194.18億元，同比增加57%;物業(yè)租賃收入為0.92億元，同比增59.6%;酒店經(jīng)營收入為1.66億元，同比增79%;另有一部分收入來自輕資產(chǎn)項(xiàng)目的營運(yùn)管理服務(wù)(分拆中原建業(yè)之前)，共計(jì)收入5.66億元。

隨著旅游市場的回暖，建業(yè)地產(chǎn)的文旅酒店業(yè)務(wù)收入也得以大幅提升。建業(yè)華誼兄弟電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目于2021年上半年的游客量與營業(yè)額同比去年大幅提升，并贏得良好的市場口碑，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益雙豐收。截至2021年6月30日，接待游客116萬人次，營業(yè)收入近1.24億元。

從行業(yè)來看，建業(yè)地產(chǎn)2021年上半年業(yè)績亦躋身行業(yè)前列。在觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2021中國房地產(chǎn)卓越100榜》中，建業(yè)地產(chǎn)位列第41位。

不過，從盈利能力指標(biāo)來看，上半年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%下跌5.8個百分點(diǎn);整體物業(yè)銷售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%;凈利潤率為5.0%，較2020年同期的6.0%，下跌了1.0個百分點(diǎn)。

對于毛利率的下滑，建業(yè)地產(chǎn)方面指出，一是由于部分城市采用銷售去庫存策略刺激各項(xiàng)目銷售，收窄整體銷售提價空間;二是去年疫情期間打折銷售物業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)在本期交付結(jié)轉(zhuǎn)。

深耕河南，加速省外土儲外擴(kuò)

在全國擴(kuò)張策略中，胡葆森以河南省會鄭州為圓心劃出了半徑500公里的覆蓋范圍，稱之為“大中原區(qū)”，即“距離鄭州約500公里的廣闊區(qū)域，覆蓋河南、湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等8個省份”。

在“擴(kuò)大根據(jù)地，服務(wù)大中原”思想指引下，上半年，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛和股權(quán)合作等多種方式獲取土地約236.7萬平方米，新增儲備建筑面積約663.3萬平方米。

從發(fā)布的年中業(yè)績看，建業(yè)的大中原戰(zhàn)略已有所成效。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中原建業(yè)已在116個市縣開展業(yè)務(wù)，其中包括河南省的99個市縣和新疆、海南、陜西、山西、安徽、河北6省和自治區(qū)的17個市縣。

隨著河南省省內(nèi)競爭加劇、建業(yè)地產(chǎn)增速下滑的局面下，胡葆森在“建業(yè)系”的版圖中分出中原建業(yè)，以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主打，堅(jiān)定了加快“走出去”的戰(zhàn)略。

從上半年“走出去”的情況來看，中原建業(yè)新簽約的52個代建項(xiàng)目中，省外項(xiàng)目有9個，新增合約建筑面積92.86萬平方米，占總新增合約面積的16%;與此同時，中原建業(yè)河南省內(nèi)項(xiàng)目的收入為5.96億元，增長26.5%，占比總收入93.9%，較去年同期下降4個百分點(diǎn)，而河南省外的項(xiàng)目營收則為3863.4萬元，同比增長了307.8%。

截至2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米，同比增長6.8%;未來預(yù)計(jì)總可售貨值超2000億。

債務(wù)優(yōu)化，三道紅線有望全綠

通過持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低杠桿水平，建業(yè)地產(chǎn)資金鏈運(yùn)行情況保持穩(wěn)定。截至2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)有息負(fù)債余額較2020年末下降9.6%;一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比約為30.1%，與2020年末的48.7%相比大幅降低。建業(yè)地產(chǎn)有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為17.5%，較2020年末實(shí)現(xiàn)下降。

資金方面，截至2021年中期，集團(tuán)總現(xiàn)金為人民幣164.8億元，融資成本維持在7.6%。建業(yè)地產(chǎn)于2021年上半年成功發(fā)行4.6億美元優(yōu)先票據(jù)，也顯示了資本市場對建業(yè)的信心。

“三道紅線”方面，建業(yè)地產(chǎn)凈負(fù)債率為92.6%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債比87.2%，現(xiàn)金短債比為1.9倍，僅有一項(xiàng)略超閾值，維持“黃色”檔。

建業(yè)地產(chǎn)管理層表示，在持穩(wěn)定銷售收益、合理規(guī)劃及優(yōu)化各類支出的情況下，建業(yè)將保持規(guī)模、利潤的有效平衡，持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)、降低負(fù)債，爭取至2023年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全面“返綠”。

此外，建業(yè)地產(chǎn)一直重視對投資者的現(xiàn)金回報(bào)，中報(bào)擬派發(fā)中期股息每股14.75港仙(相當(dāng)于每股人民幣12.27分)，較去年同期每股11.00港仙上升34.1%。

值得一提的是，公司融資成本有所上升。2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)融資成本7.6%，較2020年底增加了0.5個百分點(diǎn);較去年同比增長25.75%至4.64億元。

(記者 趙潔)

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