作為香港房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)首個(gè)物流REIT，以及首個(gè)非地產(chǎn)的快遞企業(yè)赴港發(fā)行REIT，順豐房托基金(以下簡(jiǎn)稱“順豐房托”)的上市之路，備受外界關(guān)注。5月17日，順豐房托基金(以下簡(jiǎn)稱“順豐房托”)在港交所正式掛牌交易。不過(guò)，從上市首日的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，這個(gè)在公開(kāi)發(fā)售階段獲超額認(rèn)購(gòu)的新股，卻未能持續(xù)獲得投資者的認(rèn)可，上市首日遭遇破發(fā)。近年來(lái)該公司盈利走低，以及“母公司依賴癥”下順豐控股一季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的下滑，被業(yè)內(nèi)視為導(dǎo)致順豐房托“掛牌即破發(fā)”的主因。

掛牌即破發(fā)

5月17日早間開(kāi)盤(pán)，順豐房托報(bào)4.49港元/股，較發(fā)行價(jià)4.84港元/股跌9.8%;盤(pán)中股價(jià)繼續(xù)下跌，最高跌幅達(dá)12.65%。

工商信息顯示，順豐房托的管理人——順豐房托資產(chǎn)管理有限公司，是由順豐控股(002352)2020年10月23日在香港注冊(cè)成立，由順豐控股100%持有，順豐控股董事長(zhǎng)王衛(wèi)擔(dān)任公司董事會(huì)主席。今年4月23日，順豐房托通過(guò)了港交所上市聆訊，擬在港募資3億美元。據(jù)彼時(shí)披露信息，順豐房托最快5月即可掛牌上市。

據(jù)了解，順豐房托投資組合初步以三處物業(yè)為底層資產(chǎn)，主要靠租金和管理服務(wù)獲得收入，相關(guān)資產(chǎn)位于香港、佛山、蕪湖三地。其中，香港物業(yè)為一個(gè)于2014年竣工的15層高的「坡道式」現(xiàn)代物流地產(chǎn);佛山物業(yè)為一個(gè)于2021年竣工的現(xiàn)代物流地產(chǎn)，配備有智能技術(shù)及量身訂造的設(shè)施;蕪湖物業(yè)為一個(gè)于2019年竣工的位于鳩江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)代物流地產(chǎn)。

企業(yè)對(duì)外披露信息顯示，截至2020年12月31日，順豐房托上述三處物業(yè)的可出租總面積約為30.8萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)值約為60.9億港元，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。本次上市，順豐房托計(jì)劃向全球發(fā)售5.2億個(gè)基金單位, IPO定價(jià)為每個(gè)基金單位4.98港元。

實(shí)際上，作為香港房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)首個(gè)物流REIT，同時(shí)也是首個(gè)非地產(chǎn)的快遞企業(yè)赴港發(fā)行REIT，順豐房托在公開(kāi)發(fā)售階段的表現(xiàn)較為可圈可點(diǎn)，最終獲得5倍認(rèn)購(gòu)，分配至公開(kāi)發(fā)售的發(fā)售股份最終數(shù)目為5200萬(wàn)個(gè)基金單位，占發(fā)售股份總數(shù)的10%(任何超額配股權(quán)獲行使前)。

就順豐房托“掛牌即破發(fā)”的原因，同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報(bào)記者表示，或與該企業(yè)近年來(lái)盈利走低的因素有關(guān)。資料顯示，2018年-2020年三個(gè)年度，順豐房托取得的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)分別為4.23億港元、2.86億港元、1.6億港元;歸屬于擁有人應(yīng)占年內(nèi)盈利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬(wàn)港元。2020年歸母凈利潤(rùn)同比降幅超85%。

業(yè)績(jī)較大依賴順豐控股

母公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，也被視為影響順豐房托上市首日股價(jià)表現(xiàn)的一大重要因素。

“順豐房托的利潤(rùn)出現(xiàn)連續(xù)兩年下滑之外，順豐控股在一季度報(bào)中凈虧近10億元，這在一定程度上也造成了負(fù)面影響。” 肖云祥說(shuō)道。

據(jù)順豐控股4月8日對(duì)外發(fā)布公告，該公司預(yù)計(jì)一季度虧損9億元至11億元。值得一提的是，受此消息影響，順豐控股4月9日股票開(kāi)盤(pán)即跌停，當(dāng)日?qǐng)?bào)收72.72元/股。據(jù)悉，這也是順豐控股上市以來(lái)，首次在一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損。

順豐房托的股價(jià)表現(xiàn)受母公司影響，并不難理解。事實(shí)上，同行業(yè)內(nèi)諸多通過(guò)分拆集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)新公司主體上市的企業(yè)類似，順豐房托過(guò)往的業(yè)績(jī)對(duì)母公司依賴程度較大。企業(yè)披露信息顯示，截至2020年末，順豐關(guān)聯(lián)租戶約占順豐房托同期總租金收入的80%。

此外，過(guò)去三年間，順豐關(guān)聯(lián)租戶占順豐房托基金總收益的百分比分別為62.4%、72.1%及78.3%;租賃予順豐關(guān)聯(lián)租戶及由順豐關(guān)聯(lián)租戶運(yùn)營(yíng)的可出租面積，所占百分比分別約為45.2%、62.3%及76.3%。

順豐房托的上市，也被業(yè)內(nèi)視為順豐控股盤(pán)活資產(chǎn)進(jìn)行融資的一大手段，這在該公司管理層的公開(kāi)表述中也得到了一定印證。此前在談及順豐房托上市事宜時(shí)，順豐房托行政總裁兼執(zhí)行董事翟迪強(qiáng)就曾表示，“順豐控股在香港成立順豐房托是策略性部署融資計(jì)劃的一部分，香港作為國(guó)際金融中心，順豐房托的成立將會(huì)為集團(tuán)提供很好的融資渠道。”

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，影響順豐房托股價(jià)下跌的因素還有很多，包括近期股票市場(chǎng)處于一個(gè)比較波動(dòng)的時(shí)期，受國(guó)際市場(chǎng)的影響較大。但就順豐房托基金整體業(yè)務(wù)及成長(zhǎng)性來(lái)看，其實(shí)還是有很多優(yōu)勢(shì)的，包括背后的物流產(chǎn)業(yè)和物業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)等，都會(huì)對(duì)此類企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展形成影響。

就“上市即破發(fā)，后續(xù)如何穩(wěn)固投資者信心”、“接下來(lái)如何改善‘母公司依賴癥’”等問(wèn)題，北京商報(bào)記者致電順豐房托方面，但截至記者發(fā)稿，電話未能接通。

關(guān)鍵詞： 順豐房托 掛牌即破發(fā) 母公司依賴癥 待解