元旦過后，北京土拍市場即將再次開閘。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，受4宗宅地延期出讓影響，2021年首月，北京待出讓住宅用地共計(jì)8宗，相較于去年同期要多2宗，合計(jì)出讓起始價(jià)約270億元。延續(xù)2020年宅地出讓節(jié)奏，在8宗待出讓宅地中，僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分為限競房地塊，其余7宗均為不限價(jià)宅地。根據(jù)出讓計(jì)劃，最早入市的房山拱辰不限價(jià)地塊入市時(shí)間為1月13日，而最受關(guān)注的，莫過于剛剛在元旦前調(diào)整過宗地規(guī)劃、首次嘗試“共有產(chǎn)權(quán)”商品房的海淀樹村不限價(jià)地塊。

不限價(jià)占絕對主流

從用地規(guī)劃來看，8宗待出讓地塊中，包括海淀樹村、石景山北辛安等在內(nèi)的5宗宅地更為“純粹”，而房山拱辰街道、北京城市副中心以及順義新城3宗宅地則需要配建幼兒園、商業(yè)等等。例如，順義新城地塊除住宅外，還包含商業(yè)用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、托幼用地。

而住宅屬性方面，延續(xù)2020年宅地出讓節(jié)奏，在8宗待出讓宅地中，僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分為限競房地塊，其余7宗均為不限價(jià)宅地。北京商報(bào)記者注意到，2020年全年，通州共計(jì)出讓3宗宅地，且均為“不限價(jià)”。其中，通州臺湖不限價(jià)宅地創(chuàng)造了去年最高溢價(jià)率，且讓久違的“競自持”再次回歸。

此次待出讓的北京城市副中心0302街區(qū)FZX-0302-6004地塊，在地理位置上要優(yōu)于去年出讓的3宗宅地，緊鄰地鐵、醫(yī)院，周邊配套相對齊全。

根據(jù)出讓文件，該地塊建設(shè)用地面積約4.45萬平方米，規(guī)劃建筑面積約9.59萬平方米，土地用途為F1住宅混合公建用地、A334托幼用地，位于通州梨園鎮(zhèn)，起始價(jià)17.9億元。按照要求，宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過61000元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過67000元/平方米。

多位在京房企負(fù)責(zé)人也直言，通州地塊的限價(jià)“屬于情理之中”。“從副中心建設(shè)的角度看，這個(gè)區(qū)域在供地方面的政策會持續(xù)看緊一些。”

除此之外，去年的供地“大戶”，順義、大興也于今年1月帶來3宗不限價(jià)宅地。北京商報(bào)記者注意到，包括上述3宗地塊在內(nèi)，順義、大興也以“不限價(jià)”供應(yīng)為主，除去年出讓的2宗西紅門限競房地塊外，其他均為“不限價(jià)”。不過，順義去年出讓的地塊整體表現(xiàn)不佳，5宗地塊有3宗以底價(jià)成交，最高溢價(jià)率僅為17.28%。

根據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限競房地塊有8宗，共有產(chǎn)權(quán)房有4宗(其中一宗含部分純商品房)，不限價(jià)純商品房地塊36宗，從占比上來看，北京2020年不限價(jià)地塊供應(yīng)達(dá)到了75%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京商報(bào)記者，限競房的主要作用是為了保持北京房價(jià)的穩(wěn)定，目前來看這一目標(biāo)已經(jīng)很好地得到實(shí)現(xiàn)。就2021年北京土拍市場而言，限競房地塊已經(jīng)出現(xiàn)了退出的契機(jī)，只要未來北京房價(jià)仍保持穩(wěn)定局面，限競房地塊供應(yīng)就不會太多，新的一年仍將延續(xù)“不限價(jià)”的供應(yīng)節(jié)奏。

“三競”嘗試在路上

土地供應(yīng)決定未來的市場格局，為滿足住房需求，在延續(xù)“不限價(jià)”的同時(shí)，北京也開始了各種新的嘗試。

針對限競房地塊，2020年北京的2宗限競房地塊，出讓文件對“70/90”政策的描述，出現(xiàn)了由“套型建筑面積”變成了“套內(nèi)建筑面積”的轉(zhuǎn)變，在穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)，也提供了梯次產(chǎn)品。而針對“不限價(jià)”地塊，北京也將在2021年首次嘗試推出一種新型的“共有產(chǎn)權(quán)”商品房。

2020年的最后一天，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀樹村等3宗待出讓地塊的競買規(guī)則，試點(diǎn)施行“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

根據(jù)公告內(nèi)容，上述3宗待出讓宅地將設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

考慮高品質(zhì)地塊價(jià)值

“從出讓條件來看，2宗樹村地塊出讓起始價(jià)都超過了50億元，‘三競’的方式又是首次嘗試，這對于房企的要求會更高，資金實(shí)力、協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品能力等缺一不可。”知情人士透露，目前已經(jīng)有多家央企對上述2宗地塊表示出興趣，極有可能參戰(zhàn)。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是北京土拍市場首次采用“三競”的方式進(jìn)行供地，主要適用目標(biāo)為高品質(zhì)地塊，避免因地價(jià)過高而帶來房價(jià)的波動(dòng)。整體來看，這也是北京貫徹“房住不炒”的舉措，在提供多類型產(chǎn)品的同時(shí)，也抑制投資行為的出現(xiàn)。

包括郭毅在內(nèi)的業(yè)內(nèi)專家解讀，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額也可以理解為一種新型的“共有產(chǎn)權(quán)”商品房，此類房源屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房。對于購房者而言，初始購房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。滿五年之后，購房人可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓自己持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。

關(guān)鍵詞： 北京土地市場