口貸網(wǎng)爆雷近一年后，部分投資者抵債房產(chǎn)被查封惹爭(zhēng)議。

去年8月爆雷后，口貸網(wǎng)CEO魏寧公布的全量債權(quán)約有15.16億元，僅有極少部分清償。

7月12日，成都市高新區(qū)公安分局對(duì)外通報(bào)了口貸網(wǎng)涉嫌非法集資案最新進(jìn)展。對(duì)涉案公司、嫌疑人涉案資金進(jìn)行凍結(jié)，同時(shí)對(duì)投資股東分紅、員工提成、借款人未歸還資金進(jìn)行追繳;共計(jì)凍結(jié)現(xiàn)金1200余萬元、理財(cái)產(chǎn)品17萬余元，查封商鋪及住宅610處、車位1064個(gè)、車輛5輛;對(duì)近百名借款人逐一開展落地核查，對(duì)未還款借款人相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行查封，再次敦促借款及時(shí)還款。

查封的房產(chǎn)包括口貸網(wǎng)涉嫌非法集資被立案前與部分投資人簽訂《以房抵債協(xié)議》涉及的成都市新津縣花橋雅苑項(xiàng)目27套商鋪。

對(duì)于高新公安分局的階段性成果，孔X明等百余位以房抵債投資人提出異議：“《以房抵債協(xié)議》和《商品房買賣合同》系口貸網(wǎng)被立案前三方自愿簽署，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)協(xié)議我們合法擁有花橋雅苑27套被抵償?shù)纳啼?，成都高新公安不?yīng)該查封。”

據(jù)他回憶，2018年7月21日，口貸網(wǎng)宣布投資標(biāo)的全部逾期。10月10日，口貸網(wǎng)開放以房抵債網(wǎng)上報(bào)名。經(jīng)網(wǎng)上報(bào)名確認(rèn)，包括孔先生在內(nèi)的180余人被口貸網(wǎng)通知參加第一批以房抵債。

同年10月19日，口貸網(wǎng)指定成都嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與上述180余名投資人、口貸網(wǎng)逐一簽署三方《以房抵債協(xié)議》，約定嘉業(yè)地產(chǎn)、口貸網(wǎng)、投資人三方債務(wù)相互抵消，嘉業(yè)地產(chǎn)以其開發(fā)的成都市新津縣花橋雅苑項(xiàng)目商鋪抵償給投資人。嘉業(yè)地產(chǎn)與投資人逐一簽署《商品房買賣合同》，約定2019年3月底前交房，1年內(nèi)完成網(wǎng)簽備案，并出具《承諾函》。

對(duì)此，成都市高新區(qū)金融局工作人員在接待投資人咨詢時(shí)明確表示：“口貸網(wǎng)與投資者這么做并不違法，如果他這個(gè)標(biāo)的的確存在，而且雙方約定同意債務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么這一塊是不存在違法;如果借款人無法償債，那么借貸人用他的抵押物來清償，債權(quán)轉(zhuǎn)讓，投資人從法律角度講沒有任何問題。”

2018年10月31日，口貸網(wǎng)因涉嫌非法集資被成都市高新區(qū)公安分局立案。

2019年3月25日，在約定交房日前一周，成都高新區(qū)公安分局突然查封了用于抵償?shù)纳啼?，并要求嘉業(yè)地產(chǎn)不得交房給上述投資人。

8月3日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在新津縣花橋雅苑項(xiàng)目地看到，該項(xiàng)目底商及住宅除部分入住外多數(shù)空置，售樓處亦空無一人。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，位于天府三街希爾頓廣場(chǎng)的口貸網(wǎng)總部已不復(fù)存在，位于新希望大廈的成都分公司則人去樓空，一片狼藉。

2019年8月5日，成都市高新區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊(duì)回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪請(qǐng)求時(shí)表示：“目前還處于調(diào)查階段，一切以公布信息為準(zhǔn)。”當(dāng)天，高新區(qū)金融局工作人員表示分管領(lǐng)導(dǎo)不在，無法接受采訪。

目前，這一爭(zhēng)議性查封，未有最新進(jìn)展。

口貸網(wǎng)爆雷后續(xù)處理中以房抵債爭(zhēng)議具有典型性意義。近年來，利用P2P平臺(tái)給房地產(chǎn)企業(yè)募資，早已成為高風(fēng)險(xiǎn)重災(zāi)區(qū)，引發(fā)的億級(jí)平臺(tái)團(tuán)貸網(wǎng)爆雷事件也層出不窮。自2011年起，國(guó)內(nèi)不良債權(quán)大規(guī)模涌現(xiàn)，其中P2P平臺(tái)的壞賬規(guī)模在近千億左右，民間投資擔(dān)保公司大規(guī)模的“倒閉潮”，網(wǎng)絡(luò)非法集資案也呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)，另外還有其他三角債務(wù)關(guān)系等現(xiàn)象顯現(xiàn)，導(dǎo)致不少投資者多年的積蓄隨之血本無歸。債權(quán)置換房產(chǎn)這一兌付方案也開始應(yīng)時(shí)而生。

不過，債權(quán)置換房產(chǎn)的兌付方式對(duì)于投資者來說，終究只是一種止損的無奈選擇。但以口貸網(wǎng)為例，合理合法的債權(quán)置換方式在實(shí)際操作中能否得到執(zhí)法機(jī)關(guān)的認(rèn)可與尊重，值得深思。

事件始末：百位投資者以房抵債困局

據(jù)(投資人)孔X明回憶，2012年起，包括他在內(nèi)的投資人分別陸續(xù)在口貸網(wǎng)上注冊(cè)賬戶并投資出借，截止到2018年7月21日，同意以房抵債的投資人在口貸網(wǎng)本金待收余額共計(jì)8700萬元，待收利息合計(jì)約400萬元。上述借款均逐筆與口貸網(wǎng)在線簽訂《網(wǎng)絡(luò)借貸中介服務(wù)合同》，并由“無憂存證”提供電子證據(jù)保存、由浙商銀行提供資金存管。

2018年7月21日，口貸網(wǎng)突然宣布所有債權(quán)逾期，隨之形勢(shì)迅速惡化，發(fā)生了高管出境、多方查賬不清、兌付不足1%、各方搶奪資金資產(chǎn)等未曾料想到的情況，“我們這些受害者正在經(jīng)歷人生最黑暗的時(shí)刻、度日如年。”他說。

2018年9月起，口貸網(wǎng)在投資人官方微信群中反復(fù)宣稱，部分借款人沒有現(xiàn)金可償還、要求以房抵債，公布了以房抵債方案以及標(biāo)的情況，該方案提前向 P2P 監(jiān)管部門高新區(qū)金融局報(bào)備，金融局并未反對(duì)。

同年10月10日，口貸網(wǎng)在平臺(tái)發(fā)布公告“以房抵債預(yù)約申請(qǐng)流程公示”，并開放網(wǎng)上報(bào)名。“用于抵債的花橋雅苑商鋪位置偏僻，變現(xiàn)極為困難，多數(shù)投資人不愿接受該方案。但部分投資人為挽回?fù)p失，不放棄任何止損希望，第一時(shí)間網(wǎng)上申請(qǐng)，并得到口貸網(wǎng)確認(rèn)。”他說。

一周后，口貸網(wǎng)通知報(bào)名的投資人入選第一批以房抵債名單，孔X明成為第一批入選理財(cái)債權(quán)人。

“在口貸網(wǎng)的安排下，我們于10月19日起陸續(xù)與口貸網(wǎng)、嘉業(yè)地產(chǎn)逐一簽署三方《以房抵債協(xié)議》，并與嘉業(yè)地產(chǎn)簽署《四川商品房買賣合同(預(yù)售)》，確認(rèn)我們?cè)诳谫J網(wǎng)未兌付的本金(放棄追索待收利息)由嘉業(yè)地產(chǎn)自愿以其開發(fā)的商鋪代為抵償，同時(shí)口貸網(wǎng)將我們?cè)谄淦脚_(tái)的待收余額全部清零，后續(xù)口貸網(wǎng)進(jìn)行的多次現(xiàn)金兌付也以口貸網(wǎng)與我們不再有未結(jié)清債務(wù)為由將我們排除在外。”

2019年3月25日，就在合同約定的最晚交房日期的前一周，成都市高新區(qū)公安分局突然口頭通知嘉業(yè)地產(chǎn)暫緩交付上述房產(chǎn)給投資人，隨后實(shí)施了查封，理由是“上述房產(chǎn)屬于口貸網(wǎng)非法集資案件的應(yīng)追繳資產(chǎn)。”

但事實(shí)是，嘉業(yè)地產(chǎn)實(shí)際控制人代X生作為口貸網(wǎng)第一大借款人，在口貸網(wǎng)被立案前仍有1.7億借款未償還。按照代X生與口貸網(wǎng)的借款約定，上述借款用于成都市新津縣花橋雅苑項(xiàng)目、青海省德令哈市德銀國(guó)際項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

據(jù)了解，花橋雅苑項(xiàng)目共有721套住宅、136 間商鋪，全部未辦理產(chǎn)權(quán)證。已銷售部分住宅和商鋪有網(wǎng)簽備案，但根據(jù)《物權(quán)法》，已網(wǎng)簽備案部分房產(chǎn)不可對(duì)抗查封和執(zhí)行。

“高新區(qū)公安只選擇性查封了我們以房抵債的房產(chǎn)(合同價(jià)值 8700萬元，開發(fā)商已抵押給銀行，實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重不足，更遠(yuǎn)小于 1.7 億元)，對(duì)嘉業(yè)地產(chǎn)其他高價(jià)值資產(chǎn)特別是住宅視而不見，并任由相關(guān)利益人收房、抵押或?qū)嵤┢渌Ｈ慨a(chǎn)的措施。”孔X明說。

成都當(dāng)?shù)氐耐顿Y人裘先生提供的《以房抵債協(xié)議》、成都嘉業(yè)地產(chǎn)出具的承諾函、以及投資人與嘉業(yè)地產(chǎn)簽定的《商品房買賣合同》，均證實(shí)了上述投資人以房抵債的真實(shí)性。

債務(wù)互抵 ：法律基礎(chǔ)有章可循

據(jù)調(diào)查，《以房抵債協(xié)議》是口貸網(wǎng)被立案前簽署的三方約定，締約方為投資人、口貸網(wǎng)、成都嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。協(xié)議約定：口貸網(wǎng)是投資人的債務(wù)人、嘉業(yè)地產(chǎn)是口貸網(wǎng)的債務(wù)人，三方實(shí)現(xiàn)債務(wù)抵償，嘉業(yè)地產(chǎn)自愿以其開發(fā)的房產(chǎn)抵償給投資人。

“這在法律關(guān)系上叫債務(wù)互抵，《合同法》是允許的”孔X明說。

跟孔X明同樣選擇以房抵債的一百多位投資人，他們的待收債權(quán)均系在口貸網(wǎng)平臺(tái)上完全出借資金后形成的，“合法、真實(shí)、有效，有口貸網(wǎng)站截圖、浙商銀行流水、無憂存證合同作為真實(shí)性證據(jù)，該事實(shí)均有合同和轉(zhuǎn)賬流水等證據(jù)可查。”一位不愿具名的投資人表示。

多位受訪投資人表示， 2018年9月，經(jīng)過多方協(xié)商，嘉業(yè)地產(chǎn)作為口貸網(wǎng)的債務(wù)人自愿以房產(chǎn)抵償對(duì)投資人的債務(wù)。之后口貸網(wǎng)開始醞釀以房抵債方案，多次在投資人官方群中廣為告知，并于2018 年10月10日在口貸網(wǎng)站上公開報(bào)名，并且該方案提前向 P2P 監(jiān)管部門高新區(qū)金融局報(bào)備，金融局并未反對(duì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在花橋雅苑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)(新津縣花橋鎮(zhèn))看到，目前該項(xiàng)目除少部分入住外，多數(shù)住宅及商鋪處于空置狀態(tài)，均價(jià)8000元/每平方米，此前該項(xiàng)目因資金問題，一再因延時(shí)交房和質(zhì)量問題遭遇業(yè)主頻繁維權(quán)。

此外，以房抵債協(xié)議簽署在口貸網(wǎng)被立案之前 根據(jù)高新區(qū)公安的通報(bào)，口貸網(wǎng)于 2018 年 10 月 31 日前被公安機(jī)關(guān)以涉嫌 “非法吸收公眾存款罪”立案調(diào)查。

“我們的三方《以房抵債協(xié)議》、《商品房買 賣合同》均在 2018 年 10 月 31 日前簽署。 口貸網(wǎng)在被正式立案之前，雖然出現(xiàn)兌付困難，但仍屬于依照《公司法》合 法設(shè)立的股份有限公司，依法享有獨(dú)立法人地位和民事行為能力，可以依法簽署相關(guān)合同協(xié)議。”孔X明說。

“根據(jù)我們與口貸網(wǎng)、嘉業(yè)地產(chǎn)簽訂的三方《以房抵債協(xié)議》，嘉業(yè)地產(chǎn)自愿替口貸網(wǎng)承擔(dān)償還義務(wù)，并以自行開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)進(jìn)行抵償，屬于第三方主動(dòng)承擔(dān)債務(wù)并代償?shù)男袨?，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 無論嘉業(yè)地產(chǎn)與口貸網(wǎng)有何種關(guān)系，其建設(shè)資金是否來源于口貸網(wǎng)。根據(jù)三方《以房抵債協(xié)議》，我們依法享有對(duì)嘉業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)追索權(quán)利，嘉業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以其合法擁有的資產(chǎn)向我們承擔(dān)履約義務(wù)。 根據(jù)三方《以房抵債協(xié)議》，在協(xié)議簽署之日，嘉業(yè)地產(chǎn)代口貸網(wǎng)償還我們的投資款的義務(wù)便立刻生效，原三方債務(wù)關(guān)系已滅失。雖然房產(chǎn)屬于新房，其過戶手續(xù)較長(zhǎng)，但均屬于我們與嘉業(yè)地產(chǎn)在《商品房買賣合同》下的權(quán)利實(shí)現(xiàn)問題，與口貸網(wǎng)并無關(guān)系”他說。

此外，“以房抵債不存在轉(zhuǎn)移口貸網(wǎng)資產(chǎn)、損害其他投資人合法權(quán)益等違法情形 ”他說，因?yàn)榘凑湛谫J網(wǎng)要求，本次以房抵債必須按照嘉業(yè)地產(chǎn)給出的房產(chǎn)價(jià)格(顯著高于市場(chǎng)價(jià)，商鋪建筑面積單價(jià)最高 2.4 萬元/平方米)按照 1∶1 抵償投資人的待收本金， 必須放棄待收利息，且上述房產(chǎn)已被嘉業(yè)地產(chǎn)抵押給銀行。“以房抵債只能勉強(qiáng)彌補(bǔ)投資人的部分本金損失，不存在多拿多要、違法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)口貸網(wǎng)資產(chǎn)、損害其他未選擇以房抵債方案的投資人(當(dāng)時(shí)許多投資人自愿放棄以房抵債方案)利益的情況。”

2018 年 10 月 31 日，口貸網(wǎng)被刑事立案，投資人屬于口貸網(wǎng)非法集資犯罪的集資參與人，亦是口貸網(wǎng)非法集資犯罪的被害人。

實(shí)際上這批被爭(zhēng)議查處的抵債房產(chǎn)法律依據(jù)明晰：根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第六十四條“犯罪分子違法所得的一切財(cái)物，應(yīng)當(dāng)予以追繳或者責(zé)令退賠。對(duì)被害人的合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還”;最高人民法院、最高人民檢察院于2011年3月1日發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理詐騙刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋〔2011〕7 號(hào))第九條“案發(fā)后查封、扣押、凍結(jié)在案的詐騙財(cái)物及其孳息，權(quán)屬明確的，應(yīng)當(dāng)發(fā)還被害人”;最高人民檢察院、最高人民法院、公安部于2014年3月25日發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院、公安部關(guān)于辦理非法集資刑事案件適用法律若干問題的意見》(公通字〔2014〕16 號(hào))第五條“集資參與人本金尚未歸還的，所支付的回報(bào)可予折抵本金”及2015年9月29日發(fā)布的《關(guān)于依法處理非法集資犯罪的通告》第五條之規(guī)定，“集資參與人本金尚未歸還的，所支付的回報(bào)可予折抵本金”等，均有涉及。

北京德恒律師事務(wù)所律師吳昕棟在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，就口貸網(wǎng)投資人以房抵債行為給出他的觀點(diǎn)，出借人基于口貸網(wǎng)的回購責(zé)任對(duì)口貸網(wǎng)享有合法債權(quán);嘉業(yè)地產(chǎn)口貸網(wǎng)承擔(dān)清償責(zé)任，口貸網(wǎng)對(duì)嘉業(yè)地產(chǎn)享有合法債權(quán);以房抵債依法構(gòu)成債務(wù)抵銷，《以房抵債協(xié)議》及購房合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)合法有效。

出借人、口貸網(wǎng)與嘉業(yè)地產(chǎn)簽署的《以房抵債協(xié)議》約定三方互負(fù)債務(wù)等額抵銷的安排，符合《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，“孔X明的三套商鋪購房合同簽訂之日即發(fā)生抵銷的法律效力，三套商鋪依法屬于出借人的個(gè)人合法所有的財(cái)產(chǎn)。”

爭(zhēng)議焦點(diǎn) ：被指“選擇性執(zhí)法”

根據(jù)嘉業(yè)地產(chǎn)實(shí)際控制人代X生與口貸網(wǎng)闞志簽署的《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書》，截至2018年7月30日，代X生個(gè)人欠款1.7億元。根據(jù)代X生與口貸網(wǎng)簽署的《最高額借款及擔(dān)保合同》，代X生借款用于四川省新津縣花橋雅苑和青海省德令哈市德銀國(guó)際花園兩個(gè)項(xiàng)目，不得將資金用于非法用途。

據(jù)工商信息顯示，代X生在7家企業(yè)擔(dān)任法定代表人，注冊(cè)資本總計(jì)8346萬元;投資11家企業(yè)，單筆最大投資金額4900萬元;實(shí)際控制11家企業(yè)，注冊(cè)資本總計(jì)19736萬元。“代X生的全部個(gè)人資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、房產(chǎn)、股權(quán)等均可被查封。”多數(shù)選擇以房抵債投資人認(rèn)為。

根據(jù)新津縣住建局資料，花橋雅苑項(xiàng)目有721套住宅、136間商鋪，部分房產(chǎn)已售，但均未辦理過戶手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》和最高法判例，網(wǎng)簽備案不能對(duì)抗查封和執(zhí)行?；蜓旁?57套房產(chǎn)均可被查封，據(jù)當(dāng)?shù)毓蚕⒃擁?xiàng)目被查封一部分，具體情況不詳。

但是，面對(duì)代X生如此多的個(gè)人資產(chǎn)以及花橋雅苑、X銀國(guó)際花園如此多可查封房產(chǎn)，高新區(qū)公安分局只選擇性查封了以房抵債的花橋雅苑27套商鋪。上述商鋪按照《以房抵債協(xié)議》、《商品房買賣合同》價(jià)值約8700萬元，但已全部抵押給長(zhǎng)城華西銀行成都分行，用于辦理開發(fā)貸款。按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估并考慮抵押權(quán)優(yōu)先受償，以房抵債的27套商鋪實(shí)際價(jià)值不足4000萬元。

前述律師吳昕棟認(rèn)為，出借人、口貸網(wǎng)與嘉業(yè)地產(chǎn)簽署的《以房抵債協(xié)議》約定三方互負(fù)債務(wù)等額抵銷的安排，符合法律規(guī)定，在該三套商鋪購房合同簽訂之日即2018年10月21日即發(fā)生抵銷的法律效力，孔X明以房抵債的三套商鋪依法自2018年10月21日起屬于出借人的個(gè)人合法所有的財(cái)產(chǎn);出借人屬于口貸網(wǎng)非法集資犯罪的被害人，其作為集資參與人，并非刑事案件的第三人或他人，在口貸網(wǎng)被刑事立案前通過以房抵債方式獲得的三套商鋪依法可折抵本金，以房抵債套商鋪并不屬于法律法規(guī)規(guī)定的刑事追繳范圍;嘉業(yè)地產(chǎn)用以抵償?shù)娜咨啼亴儆诩螛I(yè)地產(chǎn)向口貸網(wǎng)的清償債務(wù)行為，并不屬于相關(guān)法律規(guī)定的口貸網(wǎng)向嘉業(yè)地產(chǎn)清償債務(wù)或轉(zhuǎn)讓資金的情形，依法不屬于刑事追繳范圍。

此外，成都利巨人網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有限責(zé)任公司作為口貸網(wǎng)的關(guān)聯(lián)方，其實(shí)際控制人吳X、衛(wèi)XX與口貸網(wǎng)股東兼高級(jí)管理人員溫謀(在逃)有經(jīng)濟(jì)往來，其公司與口貸網(wǎng)合署辦公，吳、衛(wèi)又是口貸網(wǎng)被上市公司收購的牽線人，并在其中收受巨額報(bào)酬。利巨人以及吳X與口貸網(wǎng)的業(yè)務(wù)往來以及所謂債務(wù)均屬于普通債務(wù)，危害級(jí)別和受償順序均應(yīng)在被害人之后。 在口貸網(wǎng)出現(xiàn)兌付困難后，利巨人通過口貸網(wǎng)對(duì)公賬戶劃扣大約950萬元(含浙商銀行保證金 500 萬元、口貸網(wǎng)自有資金約 240 萬元、口貸網(wǎng)待兌付資金約260萬元)，獲取債權(quán)7880萬元，獲取第三方代償金 1000 萬元。 口貸網(wǎng)股東兼高級(jí)管理人員費(fèi)立父親費(fèi)X平以償還債務(wù)為由在口貸網(wǎng)出現(xiàn) 兌付困難后，轉(zhuǎn)移資金 2000 萬元。 上述資金資產(chǎn)目前高新區(qū)公安是否追回，存疑。

2019年7月3日，成都市高新區(qū)檢察院在給孔X明等以房抵債投資人的答復(fù)函中稱：你們控告成都市公安局高新分局在辦理口貸網(wǎng)涉嫌非法吸收公眾存款一案中，存在違法查封財(cái)產(chǎn)和選擇性執(zhí)法問題，經(jīng)該院審查，認(rèn)為成都市公安高新分局在辦理口貸網(wǎng)涉嫌非法吸收公眾存款一案中的查封財(cái)產(chǎn)行為并無不當(dāng)，也不存在選擇性執(zhí)法問題。

這一紙回函，將孔X明等180多位投資人欲通過以房抵債挽回?fù)p失的希望徹底破滅。

關(guān)鍵詞： 口貸網(wǎng)爆雷